Energetický certifikát od roku 2027: čo sa mení pri predaji a prenájme bytu či domu

Od 1. januára 2027 budete energetický certifikát potrebovať aj vtedy, keď nájom bytu alebo domu len predlžujete. Pri predaji a pri prenájme novému nájomcovi ho potrebujete aj naďalej. Keď byt alebo dom prenajímate alebo predlžujete nájom, certifikát musíte tiež predložiť k nahliadnutiu záujemcovi o nájom. Platí to pre celý dom aj pre samostatný byt. Zmeny prináša novela zákona o energetickej hospodárnosti budov, ktorá bola vyhlásená 8. októbra 2026 a účinná bude od 1. januára 2027. Certifikát, ktorý už máte na papieri, platí ďalej do dátumu, ktorý je v ňom uvedený, alebo kým ho nenahradí elektronický certifikát.

Nový certifikát vystaví oprávnená osoba, teda odborník, ktorý zložil skúšku odbornej spôsobilosti na energetickú certifikáciu. Urobí to na základe obhliadky bytu alebo domu na mieste, v odôvodnených prípadoch na základe virtuálnej kontroly. Certifikát sa vydá cez centrálnu evidenciu, čo je register energetických certifikátov. Namiesto vlastnoručných podpisov a pečiatky ponesie kvalifikované elektronické podpisy. Novému vlastníkovi ho odovzdáte na papieri alebo mu ho sprístupníte z centrálnej evidencie. Energetická trieda na certifikáte ukazuje, koľko energie budova potrebuje najmä na vykurovanie, teplú vodu, chladenie, vetranie a osvetlenie. Stupnica tried sa mení z A až G na A0 až F. Do triedy A patrí budova s takmer nulovou potrebou energie a trieda A0 je pre ešte úspornejšiu budovu s nulovými emisiami. Pasport obnovy budovy je digitálny dokument s návrhom krokov obnovy vášho domu alebo bytu, ktorými výrazne klesne potreba energie. Je dobrovoľný, takže ho mať nemusíte.

Čo sa od 1. januára 2027 mení, keď predávate alebo prenajímate byt či dom

Energetická certifikácia je od 1. januára 2027 povinná pre budovu alebo jednotku budovy, ktorá sa predáva alebo prenajíma novému nájomcovi. Nová je povinnosť pri predĺžení nájmu.

Jednotka budovy je nový pojem zákona. Je to časť budovy, poschodie alebo byt v budove, navrhnutá alebo upravená na samostatné užívanie. Povinnosť sa preto týka majiteľa rodinného domu aj majiteľa bytu v bytovom dome.

K tomu pribudne povinnosť ukázať certifikát. Vlastník ho musí predložiť k nahliadnutiu uchádzačovi o nájom pri prenájme domu alebo bytu a pri predĺžení nájmu. Po dokončení novej budovy a po významnej obnove ho musí predložiť uchádzačovi o kúpu alebo nájom. Významná obnova je stavebná úprava, ktorá zasiahne viac ako 25 % plochy obalových konštrukcií budovy. Ide najmä o zateplenie fasády a strechy a výmenu pôvodných okien a dverí.

Kedy presne musíte certifikát mať, komu ho odovzdáte a aké pokuty hrozia, keď chýba, vysvetľuje článok Energetický certifikát pri predaji alebo prenájme bytu či domu. Či sa pokuty od 1. januára 2027 vzťahujú aj na nové povinnosti, tento článok neposudzuje.

Predĺženie nájmu uzavretého ešte pred rokom 2027

Či sa povinnosť pri predĺžení nájmu týka aj nájomnej zmluvy uzavretej pred 1. januárom 2027, ktorú predĺžite až po tomto dátume, tento článok neposudzuje. Ak s takým predĺžením počítate a certifikát nemáte, výklad si overte u právnika ešte pred podpisom predĺženia.

Od kedy to platí a čo s certifikátom, ktorý už máte

Novela nadobúda účinnosť 1. januára 2027. Na predaj alebo prenájom v roku 2026 sa preto vzťahujú doterajšie pravidlá.

Certifikát vydaný na papieri si ponecháva platnosť do dátumu uplynutia platnosti, ktorý je v ňom uvedený. Platnosť skončí skôr, ak ho nahradí certifikát v elektronickej podobe. Nový certifikát si teda len kvôli novele objednávať nemusíte.

Pri predaji po 1. januári 2027 splníte povinnosť odovzdať certifikát novému vlastníkovi dvoma spôsobmi. Odovzdáte mu jeho papierovú podobu, alebo mu ho sprístupníte z centrálnej evidencie.

Ako sa bude nový certifikát vystavovať

Energetický certifikát vydá oprávnená osoba na základe obhliadky na mieste. V odôvodnených prípadoch ho môže vydať na základe virtuálnej kontroly. Počítajte preto s tým, že odborník príde do bytu alebo domu.

Certifikát sa vydá prostredníctvom centrálnej evidencie. Centrálnu evidenciu energetických certifikátov vedie ministerstvo dopravy alebo ním určená právnická osoba. Na certifikáte budú namiesto vlastnoručných podpisov a odtlačku pečiatky kvalifikované elektronické podpisy. Údaje o budove sa na certifikáte doplnia o okres, parcelné číslo a katastrálne územie.

Pri byte v bytovom dome môže certifikácia vychádzať aj z hodnotenia iného bytu s obdobnými energetickými vlastnosťami v tom istom dome. Je to možnosť, nie povinnosť.

Príklad: predávate byt v roku 2027 a certifikát nemáte

Byt chcete predať v marci 2027 a platný certifikát nemáte. Objednáte si ho u oprávnenej osoby, ktorá príde na obhliadku bytu. Certifikát potom vydá cez centrálnu evidenciu s kvalifikovanými elektronickými podpismi. Kupujúcemu ho odovzdáte na papieri alebo mu ho sprístupníte z centrálnej evidencie.

Energetickú certifikáciu budov nájdete aj v zozname typov revízií na portáli.

Nové energetické triedy A0 až F

Stupnica energetických tried sa mení z A až G na A0 až F. Pri najúspornejších budovách zákon nové triedy vymedzuje takto:

Primárna energia je energia z obnoviteľných a neobnoviteľných zdrojov, ktorá ešte neprešla premenou na inú formu. Horné hranice energetických tried ustanoví ministerstvo dopravy vo všeobecne záväznom právnom predpise. Číselné hranice tried preto v tomto článku neuvádzame. Ako sa trieda z doterajšieho certifikátu prevedie na novú stupnicu, tento článok tiež neposudzuje.

Pasport obnovy budovy: dobrovoľný dokument

Pasport obnovy budovy je dokument v digitálnej podobe, prispôsobený konkrétnemu domu alebo bytu. Navrhuje kroky obnovy, ktorými sa výrazne zlepší energetická hospodárnosť budovy. Každý krok v pasporte uvádza technológiu a materiály, odhad nákladov a času, porovnanie s minimálnymi požiadavkami a predpokladané zníženie emisií skleníkových plynov.

Pasport vyhotovuje oprávnená osoba spolu s vlastníkom na základe obhliadky na mieste. Môže sa vyhotoviť dobrovoľne, povinný teda nie je. Ak sa vydá spolu s energetickým certifikátom, nahradí v ňom odporúčania na zlepšenie energetickej hospodárnosti.

Čo urobiť teraz

1. Pozrite sa, či máte energetický certifikát a do kedy platí.
2. Ak plánujete po 1. januári 2027 predať, prenajať alebo predĺžiť nájom a platný certifikát nemáte, objednajte ho včas, pretože odborník bude potrebovať obhliadku.
3. Pri prenájme a predĺžení nájmu majte certifikát pripravený, aby ste ho mohli predložiť záujemcovi k nahliadnutiu.
4. Pri predaji ho kupujúcemu odovzdajte na papieri alebo mu ho sprístupnite z centrálnej evidencie.

Odborníkov z tejto oblasti nájdete v zozname technikov pre energetické a prevádzkové kontroly.

Pre oprávnené osoby: čo sa mení pri vystavovaní

Zákon č. 246/2026 Z. z. mení pri vystavovaní certifikátu najmä § 7 zákona č. 555/2005 Z. z. Certifikát vydáte na základe obhliadky na mieste, v odôvodnených prípadoch virtuálnej kontroly, a to prostredníctvom centrálnej evidencie. Údaje o budove doplníte o okres, parcelné číslo a katastrálne územie.

Nový § 5 ods. 4 umožňuje certifikovať jednotku budovy na základe hodnotenia inej jednotky budovy s obdobnými energetickými vlastnosťami v tej istej budove.

Pasport obnovy budovy upravuje nový § 4c. Vyhotovíte ho v spolupráci s vlastníkom na základe obhliadky na mieste a vydá sa prostredníctvom centrálnej evidencie.

Zdroje

• Zákon č. 246/2026 Z. z., ktorým sa mení a dopĺňa zákon č. 555/2005 Z. z. o energetickej hospodárnosti budov, vyhlásené znenie: Čl. I – povinná certifikácia aj pri predĺžení nájmu, jednotka budovy, predloženie certifikátu uchádzačovi, vydávanie po obhliadke cez centrálnu evidenciu, elektronické podpisy, triedy A0 až F, pasport obnovy, prechodné ustanovenie k papierovým certifikátom; Čl. IV – účinnosť od 1. januára 2027.
• Zákon č. 555/2005 Z. z. o energetickej hospodárnosti budov, znenie účinné od 1. apríla 2025: § 2 – významná obnova; § 3 – energetická hospodárnosť a primárna energia; § 6 – odborná spôsobilosť na energetickú certifikáciu.